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北京房价的“疏解型上涨“:东西城20万四环里15万城区组团10万新

  ”:从最高峰的2016年的2195万人连续下降到了2021年2188万人。

  五年减少了7万人,平均每年仅仅减少了1.4万人,而且“减少的规模”在每年“递减”:

  而且最关键的是,其实2020年以后北京的常住人口有“明显回升迹象”:因为2020年北京出生人口出现了“暴跌”。

  根据北京卫健委的数据,2020年北京户籍出生人口至少减少了3.2万人,但是常住人口仅仅减少了9000人,这说明什么?

  因为北京正在实施“大规模的内部人口结构调整”,未来5-10年可能会出现“疏解型房价上涨态势”。

  作为全国教育资源“最牛”的板块,东西城这几年一直都在努力“疏解常住人口”,很多人以为这里的房价可能要跌。

  因为北京东西城疏解人口的手段就是:暂停拆迁,暂停新房供应,直接“禁住”,对新房供应直接“断供”。

  这就意味着北京东西城未来10年,将不可能再新增“1平米住宅”,但外区和东西城之间的人口流动却没有“禁止”。

  按照这个趋势发展下去,北京东西城的“次新房和新房”房价突破20万/平米,绝对不是梦。

  东西城的房价要想“稳住”,只能“锁区”,就像副中心一样,否则房价不想涨,实力都不允许。

  那么北京“四环里”就是“限住”了,所谓限住就是“限制四环路以内的各类用地调整为住宅商品房”。

  所以北京“四环以内”的房子也是非常“稀缺的”,基本上买一套就没有一套,所以你能买就买,不能买估计也就清光了。

  目前北京“四环内”的次新和新房房价在10万/平米-12万/平米,未来直接干到15万/平米,丝毫没有压力。

  稀缺性+配套成熟+资源强势,我们判断北京四环里的房价天花板是15万/平米,“老破小”除外。

  有些人可能会问:北京4-5环之间怎样?房价会不会同样是15万的“天花板”?

  其实除了“北四环-北五环”,一旦除了四环,北京的发展重心开始转向“城区12大边缘组团”和“副中心”了。

  比如北五环外的“清河上地”,号称“后厂村”,房价早就已经突破10万+了。

  还有东五环外的“东坝”,南五环外的“亦庄”,房价水平都可以“秒杀”很多四环-五环片区。

  所以买房,要么就直接“4环里”,要么就直接“边缘组团”,别再相信什么狗屁“4-5环”的概念。

  这个片区房价上涨的基本逻辑是:随着四环里房价的暴涨和住宅的稀缺,城市核心改善群体大规模外溢。

  未来会有一大批“四环里的老破小”会改善到这个片区,房价水平看涨到10万+左右。

  北京的五大新城主要包括“顺义、昌平、亦庄、大兴和房山”这五大板块,新城的发展是北京未来的“重点”,甚至是“重中之重”。

  每当听到这个话,我都恨不得把它拖出去活活打晕,这种“论调”就是典型的“误人子弟”而“不知足”。

  未来北京至少会有60%以上的人口会居住在“新城区”,你敢说北京新城区没有“投资价值”?

  目前“亦庄新城”的房价甚至已经突破8万+,比如亦庄核心区的部分项目目前已经卖到10万/平米。

  昌平部分板块已经达到8万+,比如融泽嘉园附近的“金域华府”已经达到8万均价,回龙观东大街的“首开国风美唐”也已经7万均价,平西府的“公园悦府”也已经达到7万均价。

  顺义的房价要稍微慢一点,除了新房“和光瑞府”能够卖到6万以上,其他的次新二手房都在5万+。

  在未来五年,顺义的房价要想做到8万+基本不可能,但是6万+应该没有太大问题。

  目前的大兴基本上是5万+的水平,未来五年做到6万+也问题不大,要想做到8万+,预计要到2030年前后了。

  房山目前大多数都是4万+,五年内我的判断是“房山长阳板块”可以做到6万+,大学城板块5万+,2030年前后也可以做到8万+。

  北京新城房价上涨逻辑很清晰:人口大疏解+配套完善学区完善+产业发展,逐渐推高北京新城的房价。

  第一,北京是严格限购的,外地户籍只能“买一套”,北京户籍也只能“买两套”,压根就不可能让你多买。

  北京用公司购买“不限购”,但需要“全款支付”,没有杠杆的撬动,财富效益“锐减”,投资意义变得不太大了。

  北京四环里的“房价天花板很高”,但是总价1000万的项目就要“疯抢”,2000万级的项目还要分“优先级摇号”,你买个屁啊。

  北京城区边缘组团,再烂的项目也要700-800万起步,没有500万现金压根就“买不到”,也“买不起”。

  北京的新城区,稍微好点的位置就是500万总价,至少需要300万的现金放在这里,你才敢开口说你能买。

  至于300万的总价,在北京只能投资“别人剩下的”,而且还只是“凤毛麟角”,能上车就尽快上车吧。

  北京的资产,说了多少遍了,“仅供有钱的少数人”,务必要把北京房票用光殆尽。